TürkçeEnglishDeutschRussianFrench
02.10.2020
header
Geri D繹n   
  EMLAK ILE ILGILI,SORU VE CEVAPLARI

ARSA PAYINA 襤T襤RAZ ED襤LEB襤L襤R M襤?

Kat m羹lkiyeti kurulduunda ba覺ms覺z b繹l羹mlerin deerleriyle orant覺l覺 olmayan arsa paylar覺na kar覺 kat maliklerinin arsa pay覺n覺n d羹zeltilmesi i癟in dava a癟ma haklar覺 vard覺r.

BAHE SADECE B襤R K襤襤 TARAFINDAN KULLANILAB襤L襤R M襤?

Bah癟e normal durumlarda ortak kullan覺ma a癟覺k bir b繹l羹md羹r. Ancak 繹zel durumlarla kar覺la覺labilir. rnein, binan覺n arka bah癟esi zemin kattad覺r ve bah癟eye ge癟i sadece katta oturan taraf覺ndan kullan覺lmaktad覺r. B繹yle durumlarda, yani ayr覺 bir ge癟i yeri olmayan apartman覺n arka bah癟esinin kat maliklerinden birisi taraf覺ndan kullan覺lmas覺n覺 yasaklayan herhangi bir yasa h羹km羹 yoktur. Tabii ki eer y繹netim plan覺nda 繹zel h羹k羹m varsa bah癟e bir veya birka癟 ba覺ms覺z b繹l羹me tahsis edilebilir.

B襤RKA BLOKTAN OLUAN APARTMAN MASRAFLARI NASIL KARILANIR?

Eer apartman tek parsel 羹zerinde yer al覺yorsa, girileri farkl覺 birden fazla bloka ayr覺lmas覺 hi癟bir ey farkettirmeyecektir. A, B veya C blokta yap覺lan bir onar覺m覺n masraf覺, t羹m konut sahipleri taraf覺ndan ortak olarak kar覺lan覺r. Ancak bir癟ok durumda bu anlamazl覺klara sebebiyet verir. Bu gibi durumlar覺n 繹n羹ne ge癟ilmesi i癟in, sadece bir blok taraf覺ndan kullan覺lan yani ortak kullan覺lmayan b繹l羹mlerin masraflar覺na kimlerin kat覺l覺p kat覺lmayaca覺 hususu 繹nceden belirlenip y繹netim plan覺nda belirtilmi olmal覺d覺r.

BO DA襤RE 襤襤N ASANSR TAM襤R PARASI VER襤L襤R M襤?

Evet verilir. Dairenin bo olup olmamas覺, kiraya verilip verilmemesi y繹netim giderlerinden muaf olmay覺 gerektirmez. Ancak y繹netim plan覺nda aksine h羹k羹m olabilir.

EKME KAT 襤MAR AFFINA G襤REB襤L襤R M襤?

Kat m羹lkiyetinde ka癟ak olarak yap覺lan inaat覺n, imar aff覺 yasas覺na g繹re tescil edilebilmesi i癟in yap覺lan ilavenin ba覺ms覺z b繹l羹m niteliinde olmas覺 ve 繹nceden verilmi bir arsa pay覺n覺n bulunmas覺 gereklidir. Bu niteliklerden uzak, 癟ekme kat覺n geniletilmesi eklindeki ilave i癟in h羹kmen tescil s繹z konusu olamaz. ekme kat覺n tam kata 癟evrilmesi kat maliklerinin ittifak覺 ile m羹mk羹nd羹r.

EKME KAT 襤ZN襤 ALINDIINDA KALOR襤FER D襤L襤M襤 ARTTIRILAB襤L襤R M襤?

Evet, 癟ekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de i癟erir

EVRE TEM襤ZL襤K VERG襤S襤 (TV) NASIL DEN襤R?

nceleri posta havalesi ile de 繹deme yap覺labilirken art覺k hemen hemen b羹t羹n belediyeler bu ama癟la bir banka hesab覺 a癟覺yorlar. Devaml覺 ikamet etmediiniz m羹lk羹n羹z羹n vergilerini 繹demek i癟in belediyeden bu hesap numaralar覺n覺 繹renmeniz ve banka havalesi ile g繹ndermeniz m羹mk羹nd羹r. Sat覺n ald覺覺n覺z tarihten itibaren sorumlu olduunuz vergidir.

DEPOZ襤TO YASAL MI?

Kiralamalarda depozito yasald覺r. Kirac覺n覺n ta覺nma durumunda b覺rakaca覺 bor癟lar ile konuta vermi olduu zararlar覺n kar覺lanmas覺 i癟in depozito al覺n覺r. Tahliye halinde konutda bir hasar yoksa depozito iade edilir. Varsa mahkemece yap覺lacak tespit ve masraflar d羹羹lerek bakiye kirac覺ya 繹denir. 襤spat bak覺m覺ndan depozito miktar覺n覺 yazmak ve imza alt覺na almak gerekir. Depozito T羹rk Liras覺 veya d繹viz olarak al覺nabilir.

DUVARLAR YIKILARAK ODALAR B襤RLET襤R襤LEB襤L襤R M襤?

Evet, daha rahat kullan覺m amac覺yla daire i癟i ta覺y覺c覺 olmayan duvarlar kald覺r覺labilir.

ESK襤 EMLAK VERG襤S襤 BORLARI DENMEK ZORUNDA MIDIR?

Hay覺r. Elektrik borcu i癟in, sat覺n ald覺覺n覺z tarihten itibaren, 30 g羹n i癟inde tapu fotokopisiyle birlikte bir dilek癟e yazarak, ge癟mi bor癟lar覺 kabullenmeyeceinizi bildirin ve kendi ad覺n覺za s繹zleme yap覺n.

EE YAPILAN SATITA UFA HAKKI GEERL襤 M襤?

Ortak m羹lkiyetin payda覺, pay覺n覺 kar覺 ve kocaya, 癟ocuklar覺na veya akrabaya temlik ederse, g繹r羹n羹te sat覺 s繹zlemesi yap覺lsa bile ger癟ekte miras hukuku ile ilgili ama癟 ya da ba覺 d羹羹ncesi varsa uf'a hakk覺 kullan覺lamaz. Daval覺n覺n bu ekildeki savunmas覺, her t羹rl羹 delille ispat覺 m羹mk羹n olduundan arat覺r覺lmal覺d覺r.

EVDE EVC襤L HAYVAN BESLENEB襤L襤R M襤?

Y繹netim plan覺nda aksi belirtilmedii takdirde evcil hayvan beslenemez. Y繹netim plan覺nda ne t羹r evcil hayvanlar覺n beslenebilecei 繹zel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (y覺lan vb.) hi癟bir artla beslenemez.

襤HTAR NED襤R?

Kirac覺 kontrat覺n balad覺覺 g羹nden itibaren en ge癟 5 g羹n i癟inde kira paras覺n覺 yat覺rmazsa konut sahibi kiray覺 30 g羹n i癟inde 繹demesi i癟in noterden bir ihtarname veya icra dairesinden 繹deme emri g繹nderir. Eer kira bedeli 30 g羹n i癟erisinde yatmazsa bu g繹nderilen ihtar hakl覺 bir sebebe dayand覺覺 i癟in Hakl覺 襤htar say覺l覺r konut sahibi hakl覺 ihtar gerek癟esiyle tahliye davas覺 a癟abilir.

襤NAATTAN DA襤RE ALINMASI MMKN MDR?

Konut inaat halindeyken i癟inden bir daire se癟ilip al覺nabilir. Ancak inaat tamamlanmadan kat m羹lkiyetine ge癟ilmediinden, kat irtifak tapusu al覺nabilir. Kat irtifak tapusu almadan bir ka覺t 羹zerinde yaz覺larak al覺m yap覺lmamal覺d覺r. 羹nk羹 sat覺 koullar覺 ger癟eklemediinden sat覺c覺 daireyi irtifak tapusu ile bakalar覺na da satabilir. O halde halk aras覺nda el ka覺d覺 denilen imzal覺 gayrimenkul sat覺 belgesi, tazminat davas覺 a癟makta delil olarak kullan覺lmaktan baka bir ie yaramaz.

襤NT襤FA HAKKI NE DEMEKT襤R?

Bir konutdan faydalanmak hakk覺na intifa hakk覺 denir. 襤ntifa hakk覺 sahibi malik olmak zorunda deildir. Ancak malik taraf覺ndan bir kiiye intifa hakk覺 verilirse bu hak o kiinin 繹l羹m羹ne dek s羹rer. Ve bu hak hi癟bir ekilde bakas覺na devir edilemez.

襤POTEK NED襤R, NASIL YAPILIR?

Var olan veya doacak herhangi bir nedenden doan alaca覺 temin etmek i癟in konut 羹zerine ipotek uygulan覺r. S繹z konusu alacak saland覺覺nda ipotek tapuda fekkedilir (kald覺r覺l覺r). Alaca覺n 繹denmesine ramen ipotek kald覺r覺lmam覺sa, konutun bulunduu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine bavurulup ipotek fekkedilir. Bir konut eer al覺c覺 kabul ederse, 羹zerindeki ipotekle birlikte sat覺labilir.

襤SKAN OLUP OLMADIINI NASIL ANLARIM?

Tapu 繹rneinde kat m羹lkiyeti tapusu yaz覺yor ise, konut iskanl覺d覺r. Aksi halde ilgili belediyeye m羹racaat edilmesi gerekir.

KAPARO 襤ADE ED襤L襤R M襤?

Gayrimenkulun bakalar覺na pazarlanmas覺n覺n durdurulmas覺 i癟in kaparo verilir. Al覺m-sat覺m-kiralama ileminde verilen kaparo al覺c覺 veya kiralamak isteyenin ciddiyetinin bir g繹stergesi kabul edilir. Kaparo d羹nyan覺n her taraf覺nda uygulanan bir y繹ntemdir.

Vazge癟en al覺c覺 veya kiralamak isteyen, talip olup kaparo ile pazarlanmas覺n覺 durdurduundan, belki ger癟ekten al覺c覺 veya kiralamak isteyen baka birine pazarlanmas覺n覺 engellemi olacak, bo yere zaman kaybedilmesine; gayrimenkul羹n羹 deerlendirmeyi d羹羹nen konut sahibinin de alaca覺 para ile ilgili deerlendirme hayallerinin kaybolmas覺na neden olacakt覺r, bunun tazmini say覺lan kaparo iade edilmez.

襤lem ger癟ekletiinde al覺nan kaparo hesaba mahsup edilir; ancak konut sahibi (herhangi bir s繹zleme yap覺lmam覺sa) vazge癟erse kaparo al覺c覺 veya kiralamak isteyene iade edilmelidir.

Emlak ofisi arac覺l覺覺nda, al覺c覺/kirac覺 vazge癟tiinde;
- Emlak癟覺n覺n emei ve zaman覺 kaybolur, konut sahibine kar覺 zor durumda kalabilir.
- Kaybedilen zamanda belki ilem yapabilecei baka bir m羹teriyi ka癟覺rm覺 olabilir.
- Gayrimenkul羹n羹 deerlendirmeyi d羹羹nen konut sahibinin de alaca覺 para ile ilgili deerlendirme hayallerinin suya d羹mesine ve zaman kaybettirdii gerek癟esiyle emlak癟覺ya k覺zabilir, anahtar覺n iadesini isteyebilir.
- Emlak癟覺 hem para kazanamayacak, hem de anahtar覺 konut sahibine iade etmek zorunda kalarak, bir portf繹y kaybedebilir.

Sat覺 i癟in kaparo al覺nmas覺 aamas覺na gelinmise; cezai artlar覺n a覺r olduu, 繹rnein; "Vazge癟en taraf sat覺 bedelinin %25'i oran覺nda tazminat 繹deyecektir" eklinde senetli s繹zleme yapmak en dorusudur.

u tip belgeleri inceleyin: Emlak G繹rme Seneti, Sat覺 S繹zleme ve Taahh羹tnamesi.


Paslaarak 癟al覺an 2 emlak癟覺n覺n durumu;
Almak veya kiralamak isteyen m羹teriden al覺nan kaparo, i bitmesi amac覺yla konut sahibi olan emlak癟覺ya verilir, (kaparo konut sahibinde kalm覺sa iade etmeyebilir) ancak emlak癟覺da kalmas覺 veya hibe edilmesi durumunda emlak癟覺lar eit payla覺r. 羹nki komisyon gelirinin bir par癟as覺d覺r.

KAPICI DA襤RES襤 K襤RAYA VER襤LEB襤L襤R M襤?

Kap覺c覺 daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki t羹m b繹l羹m malikleridir. Bu gibi b繹l羹mlerle ilgili bir tasarruf yap覺lacaksa oy 癟okluu yeterli deildir, oy birlii gerekir. Yani t羹m konut sahiplerinin oyunun al覺nmas覺 artt覺r. Bu sayede kiraya verilmesi m羹mk羹nd羹r.

KIYI ER襤D襤 KANUNUNA GRE DOLGULU ALANLARDA 襤MAR NASIL UYGULANIR?

Deniz, g繹l, akarsu gibi yerlerde, dolgu ile doldurularak oluturulmu alanlar Hazine m羹lkiyetindedir. nce buralar覺n arsa-arazi konumuna getirilerek hazineye tescil ettirilmesi gerekir. Sonra burada bir yer yap覺lacaksa Milli Emlak (Hazine) M羹d羹rl羹羹nden ihdas yoluyla uzun d繹nemli kiralama veya ihale y繹ntemiyle sat覺n alma eklinde malik olmak gerekir. Buralarda imar plan覺 uygulamas覺 yap覺lmaz. Dolgu alanlar 羹zerine inaat ruhsat覺 verilemez.

K襤RA BEDEL襤 DENMED襤襤NDE K襤RALAYAN NE YAPAB襤L襤R?

Kirac覺, kira bedelini s羹resinde 繹demedii takdirde konut sahibi noterden 30 g羹nl羹k ihtarname veya icradan 30 g羹nl羹k 繹deme emri g繹nderir. 30 g羹n sonunda halen 繹deme yoksa 襤cra Tetkik Mercii' ne bavurarak tahliye talep edebilir. Eer (ihtardan sonra) kira yatar, fakat bir y覺l i癟inde bu durum 2 kez ger癟ekleirse, kontrat覺n bitiminde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde 2 hakl覺 ihtar sebebiyle tahliye davas覺 a癟覺labilir.

K襤RA BEDEL襤NDE BANKA MAKBUZU GEERL襤 B襤R KANIT MIDIR?

Kirac覺 taraf覺ndan emlak sahibinin hesab覺na yat覺r覺lan makbuzlar, sadece Kira Bedeli olarak belirtilerek yat覺r覺ld覺覺na ilikin bir not eklenirse ge癟erli bir kan覺t olabilir. Aksi halde, emlak sahibinin hesab覺na yatan bor癟 olarak da deerlendirilebilir.

K襤RA B襤R襤NC襤 DERECE AKRABALARDAN ALINAB襤L襤R M襤?

Birinci dereceden akrabalardan kira al覺nabilir. Tabii 癟eitli 繹zel durumlar s繹z konusu olabilir. rnein, 3 kardeten biri anne ve babas覺yla beraber ya覺yorsa... Ebeveynler 繹ld羹kten sonra bu karde evden 癟覺kmak istemez ise dier kardeler ondan evin getirebilecei kiradan paylar覺na d羹eni talep edebilirler.

K襤RA BEDEL襤 KASTEN ALINMIYORSA NE YAPILAB襤L襤R?

Kirac覺 kira bedelini g繹nderdii halde kiralayan bu paray覺 almamakta direnirse alacakl覺 temerr羹d羹nden bahsedilebilir. Bor癟lar kanununun 90. maddesine dayanarak kirac覺 Sulh Hukuk Mahkemesi'ne bavurarak 繹deme yeri tayin edilmesini ister. Sulh Hukuk Mahkemesi bir bankay覺 se癟er ve her ay kiran覺n oraya yat覺r覺lmas覺na karar verir. Mahkemenin karar覺ndan sonra kira bedellerini bu bankaya yat覺ran kirac覺 temerr羹tten yani bir tahliye nedeninden kurtulmu olur. Ancak bu ilemi yapt覺rmazsa ve kiralayan hakl覺 ihtarlar g繹nderirse tahliye ka癟覺n覺lmaz olur.

K襤RA SZLEMES襤 KA E襤TT襤R?

襤ki 癟eit kira s繹zlemesi vard覺r, yaz覺l覺 kira s繹zlemesi ve s繹zl羹 kira s繹zlemesi. Kira s繹zlemesinin yaz覺l覺 olarak yap覺lmas覺nda ispat a癟覺s覺ndan say覺s覺z fayda vard覺r. Hatta aktin noterde yap覺lmas覺, gelecekte olabilecek anlamazl覺klar覺n kolay y繹nden 癟繹z羹m羹 a癟覺s覺ndan sal覺kl覺 bir yoldur. Zira noterde yap覺lan bir s繹zlemenin varl覺覺na, imzas覺na ve i癟eriine yap覺lan itirazlar kabul g繹rmez. Kira akdi s繹zl羹 olarak da ger癟ekletirilirse, s繹zlemenin s覺hhati ve ispat覺 a癟覺s覺ndan zorluklar meydana gelebilir.

K襤RA SZLEMES襤N襤 K襤MLER YAPAMAZ?

襤yi ve k繹t羹y羹 ay覺rt edemeyenler, 18 ya覺n覺 doldurmayanlar, iyi ve k繹t羹y羹 ay覺rt etme yetenekleri olmas覺na ramen 18 ya覺n覺 doldurmayanlar (evlenme ile reit olma d覺覺nda) ve k覺s覺tl覺lar覺n tek ba覺na yapm覺 olduklar覺 kira s繹zlemeleri h羹k羹ms羹zd羹r.

K襤RA SZLEMES襤NDE HANG襤 KONULAR BULUNMALIDIR?

S繹zlemede iki taraf覺n ad ve adresleri, ayl覺k ve y覺ll覺k kira miktar覺 ile s繹zleme s羹resi ve konutun durumu yaz覺l覺r. Art覺 miktar覺 tespit edilirek belirtilirse ge癟erli olur. Demirba ve ortak giderlerin 繹demelerinin kime ait olaca覺, varsa stopaj 繹demesi hakk覺nda bilgi ve kiran覺n nereye 繹denecei belirtilir. Kira s繹zlemesi 羹zerine yaz覺l覺p ge癟erli say覺lmayan tek husus, tahliye taahh羹t羹d羹r. Bunun d覺覺nda yazan her ey ge癟erlidir.

K襤RA SZLEMES襤 MUTLAKA YAZILI MI OLMALI DIR?

Kira s繹zlemeleri s繹zl羹 veya yaz覺l覺 olarak yap覺labilir. Ancak s繹zl羹 s繹zlemenin balang覺癟 tarihini ispatlamak olduk癟a g羹癟 olduundan, kira s繹zlemelerini yaz覺l覺 yapmak daha faydal覺d覺r. Taraflar kendi aralar覺nda yapabilecekleri gibi, s繹zleme imzalar覺n覺 noterde tasdik ettirebilirler. Dava a癟arken veya icra takibi yaparken kira s繹zlemesinin balang覺癟 tarihi yani g羹n, ay, y覺l 癟ok 繹nemlidir. Taraflardan birinin s繹zlemeyi kaybetmesi halinde kar覺 taraf kendi s繹ylediklerini daha kolay olarak, elindeki s繹zleme ile kan覺tlayabilir.

K襤RA SZLEMES襤N襤N SREL襤 OLMASI NED襤R?

Kira s繹zlemelerinin ge癟erli olmas覺 i癟in s羹reli olmas覺 art olmamakla beraber, taraflar anlaarak kira s繹zlemesini s羹reli yapabilirler. Taraflar覺n 繹zg羹r iradeleri ile kararlat覺rd覺klar覺 alt覺 ay, bir y覺l, 羹癟 y覺l gibi belirli bir zaman覺 i癟eren kira s繹zlemelerine s羹reli kira s繹zlemesi denir.

K襤RA SZLEMES襤 SRES襤 B襤TMEDEN FESH ED襤LEB襤L襤R M襤?

Feshin hakl覺 nedenleri bulunmas覺 durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundad覺r. Hakl覺 nedenler at覺k su sisteminin hatal覺 olmas覺 sonucu kanalizasyon tamas覺, binan覺n 癟ok rutubetli olmas覺 veya 覺s覺namamas覺 gibi evin i癟erisinde oturulmas覺n覺 engelleyecek nedenler olarak 繹zetlenebilir.

K襤RA SZLEMES襤 TAPUYA 襤LET襤L襤RSE K襤RACIYA HAK SALAR MI?

Kural olarak kira s繹zlemesi ahsi hak salar, bu nedenle kirac覺 ve kiralayan s繹zlemeden kaynaklanan haklar覺n覺 sadece birbirlerine kar覺 繹ne s羹rebilirler, 羹癟羹nc羹 ah覺slara kar覺 ileri s羹remezler. Ancak kirac覺 ve kiralayan anlaarak yapm覺 olduklar覺 kira s繹zlemesini tapuya yazd覺rabilirler. Bunun i癟in birlikte tapuya giderek istemde bulunmalar覺 gerekir. Tapuya yaz覺lan kira s繹zlemesi bilhassa kirac覺 i癟in ayni hak kuvvetinde bir hak salar. Bu nedenle kirac覺 kira m羹ddeti boyunca s繹zlemeden kaynaklanan hakk覺n覺 hem 羹癟羹nc羹 kiilere hem de bu yeri sat覺n alan yeni malike kar覺 ileri s羹rebilir.

K襤RA SZLEMES襤NE UYMAYAN K襤RACININ DURUMU NE OLUR?

Kirac覺n覺n s繹zlemeye ayk覺r覺 bir eyleminden dolay覺 aleyhine dava a癟abilmek i癟in 繹ncelikle kirac覺ya ihtarname 癟ekerek bu ihtarname ile bir s羹re vererek olumsuz durumuna son vermesi istenmelidir. Bu ihtar 癟ekilmeden dava a癟覺lmamas覺 gerekir. Aksi takdirde davan覺n reddi s繹z konusudur.

K襤RA TESP襤T襤 NASIL YAPTIRILIR?

Yeni d繹nem kira paras覺n覺 taraflar, anlama yaparak saptayamad覺klar覺 hallerde, davac覺 kiran覺n tespiti i癟in mahkemeye bavurabilir. Mahkemece yap覺lacak i, mahallinde keif yapmak, dava konusu yerin serbest癟e kiralanmas覺 halinde getirebilecei kira paras覺 hesap edilmeli, hakimde bu kira paras覺n覺 dikkate alarak, hakka uygun bir kira takdir edecektir.

K襤RACI IKTIKTAN SONRA, G襤DERLER襤 KONUT SAH襤B襤 M襤 DER?

Kirac覺 apartmanda ikamet ettigi s羹re i癟erisinde apartman giderlerini 繹dememi ve ard覺ndan ta覺nm覺sa, y繹netici bu giderleri ba覺ms覺z b繹l羹m malikinden isteyebilir. Kirac覺 ta覺nmam覺 olsa dahi eer y繹netici kirac覺dan giderleri tahsil etmekte zorluk 癟ekiyorsa, tahsilat i癟in konut sahibine bavurabilir. Ba覺ms覺z b繹l羹m maliki paray覺 繹dedikten sonra kirac覺s覺ndan talep eder, yani ona r羹cu eder. Bu gibi durumlar覺n 繹n羹ne ge癟mek amac覺yla genellikle kirac覺dan g羹vence bedeli olarak depozito talep edilmektedir. demelerden dolay覺 as覺l sorumlu malik olup, kirac覺 kira borcu kadar覺ndan sorumlu olur.

K襤RACI 襤NAAT VE TAD襤LAT NEDEN襤YLE TAHL襤YE ED襤LEB襤L襤R M襤?

Kiralayan, esasl覺 bir bi癟imde tadilat ve ina gerektiren gayrimenkul羹n羹 tahliye edebilir. Ancak tadilat sonunda gayrimenkul羹n羹 eski kirac覺ya teklif etmek zorundad覺r. Bir ay i癟inde olumlu cevap gelmezse bakas覺na kiralayabilir. Aksi halde 3 y覺l bo tutmak zorundad覺r.

K襤RACI KONUT SAH襤B襤 襤L襤K襤LER襤NDE BORLAR YASASI GEERL襤 M襤?

Bor癟lar Yasas覺 genel bir yasad覺r. Kirac覺 ile kiralayan aras覺ndaki kira alaca覺ndan kaynaklanan davalara uygulan覺r. Bununla beraber bir k覺s覺m maddeleri 繹rnein, kirac覺n覺n ihtarname 癟ekilmesine kar覺n verilen s羹re i癟inde kiray覺 繹dememesi nedeniyle, kirac覺n覺n temerr羹d羹nde b羹t羹n kira ilikilerine ve yine kirac覺n覺n veya kiralayan覺n hak ve y羹k羹ml羹l羹klerinden kaynaklanan davalarda uygulan覺r. Ancak kirac覺n覺n kiralanan覺 boaltmas覺 ve kira paras覺n覺n art覺r覺lmas覺 hususunda b羹t羹n kira ilikilerinde uygulanamaz. Bu y繹n羹yle Bor癟lar Yasas覺, kira ilikileri i癟in 繹zel bir yasa olan 6570 say覺l覺 gayrimenkul kiralar覺 hakk覺ndaki yasa h羹k羹mlerinin uygulama alan覺 d覺覺nda kalan yerlerde uygulan覺r.

K襤RACI KONUTTA DE襤襤KL襤K YAPAB襤L襤R M襤?

Kiralananda kira s繹zlemesi i癟inde meydana gelen 繹nemli deiikliklerin kirac覺 taraf覺ndan yap覺labilmesi i癟in, konut sahibinden onay al覺nmal覺d覺r. Kirac覺 kiralayana ihtarname 癟ekmi, kiralayan eksiklii gidermemi ve yap覺m覺 hususunda kirac覺ya olur vermemise, kirac覺 mahkemeye bavurarak bu eksikliin yap覺lmas覺 i癟in izin alm覺 olmal覺d覺r. Ancak bu iki durumda kirac覺 kiralayan hesab覺na eksiklii giderebilir ve kira paras覺ndan indirebilir. Eer kirac覺 ne kiralayan覺n olurunu, ne de mahkemeden izin alm覺sa ve yine de kiralanandaki eksiklii yapm覺sa, yapt覺覺 giderimi BY. 413 ve 414. maddelerine dayanarak kiralayandan isteyebilir.

K襤RACI YNET襤C襤 OLAB襤L襤R M襤?

Kat M羹lkiyeti Kanunu'na g繹re y繹netici konut sahiplerinin oyu ile se癟ilir. Bu se癟imde say覺 ve arsa pay覺 癟ounluu aran覺r. ayet y繹netim plan覺na, y繹neticilerin konut sahipleri aras覺ndan se癟ilecei h羹km羹 konmusa kirac覺 y繹netici olamaz. Eer b繹yle bir h羹k羹m konmam覺sa kirac覺 olmayan d覺ar覺dan birinin de y繹netici olmas覺na bir engel yoktur. B繹yle bir h羹k羹m konulduu takdirde sadece kat malikleri y繹neticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi y繹neticilik yapamaz. Unutulmamas覺 gereken kirac覺 y繹netici olsa dahi kat malikleri toplant覺s覺na kat覺lamaz.

K襤RACILI EV SATIN ALDIINIZDA NE YAPILAB襤L襤R?

Bir gayrimenkul羹n sahibi, m羹lk羹 tamamen ya da k覺smen, kendisi, ei veya 癟ocuklar覺 i癟in bir iyeri olarak kullanma ihtiyac覺nda ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay i癟inde kirac覺ya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay i癟inde kirac覺ya tahliye davas覺 a癟abilir. Bu m羹lk羹, yeni sat覺n alan kii, eski sahibi ile kirac覺 aras覺nda yap覺lm覺 s繹zlemenin t羹m h羹k羹mlerini de devralm覺 olur. Bu nedenle kira s繹zlemesinin sonunda ihtiya癟 sebebi ile dava a癟ma hakk覺na sahiptir. Ancak bu s羹renin uzun olmas覺 halinde, kanun, bu s羹reyi beklemeden kirac覺y覺 mecurdan tahliye etmek i癟in 6 ay gibi bir s羹re tan覺m覺 ve bu s羹renin sonunda mecurun tahliyesi i癟in dava a癟覺labilmesini h羹kme balam覺t覺r. Bunun i癟in meskenin yeni sahibinin, gayrimenkul羹 sat覺n ald覺覺 tarihten itibaren bir ay i癟inde noter kanal覺 ile bir ihtar 癟ekerek buray覺 sat覺n ald覺覺n覺, bu meskene ihtiyac覺 olduunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiini bildirmesi gerekir.

K襤RACILARDAN BAZILARI SZLEMEYE UYMAZSA?

Kira s繹zlemesi bir b羹t羹nd羹r. Bu nedenle sadece sorun 癟覺karan kirac覺ya deil, olumlu hareket etse bile b羹t羹n kirac覺lara ayr覺 ayr覺 ihtarname 癟ekmek gerekir.

K襤RACILIK NASIL SONA ERD襤R襤L襤R?

Kira kontrat覺 sona ermesine ramen, m羹lk sahibi kirac覺n覺n kalmas覺na ses 癟覺karmad覺覺na ve biti tarihini izleyen bir ayl覺k s羹re i癟inde dava a癟mad覺覺na ve yine kira s繹z1emesinin bitimini takip eden ay覺n kiras覺n覺 kay覺t koymaks覺z覺n ald覺覺na g繹re kira s繹zlemesi susarak yenilenmi say覺l覺r. Fakat bu yenileme ile kira s繹zlemesi s羹resiz olarak deil, bir y覺l i癟in yenilenmi olur. Bu ekilde yenilenmi bir hasilat kiras覺 s繹zlemesini sona erdirmek i癟in 繹ncelikle Bor癟lar Kanunu'nun 287. maddesi gereince kirac覺ya, kira biti tarihinin alt覺 ay 繹ncesinde 'kira s繹zlemesinin sona erdirileceinin' tebli edilmesi gerekir.

K襤RACININ EV襤 VARSA, S襤Z襤N K襤RACINIZSA, NASIL TAHL襤YE EDEB襤L襤RS襤N襤Z?

Ayn覺 belediye s覺n覺rlar覺 i癟inde kirac覺n覺n oturmaya elverili bir evi bulunmas覺 tahliye nedenidir. Fakat kirac覺n覺n bu evinin kullan覺l覺r nitelikte olmas覺 gerekir. Konutun bulunduu yerin konumu, kullan覺l覺 bi癟imi, kirac覺n覺n sosyal durumuna uygunluu arat覺r覺l覺r.

K襤RACININ 襤FLASINDA K襤RA SZLEMES襤 FESHED襤L襤R M襤?

Bu konu Bor癟lar Kanunu'nda 261. maddeye g繹re d羹zenlenmitir. Eer kirac覺 iflas ederse, birikmi ve ileyecek kira bedelleri i癟in, bunlar覺 繹deyebileceine dair, m羹nasip bir s羹re i癟inde teminat da veremezse, o zaman kiralayan s繹zlemeyi bu sebeple feshedebilir

K襤RANIN YKSEKL襤襤 TAHL襤YE SEBEB襤 M襤D襤R?

Kiran覺n, g羹n羹n ekonomik koullar覺 kar覺s覺nda a覺r覺 derecede y羹ksek olmas覺, akdin icras覺n覺 tahamm羹l edilmez hale getiren sebepler aras覺nda say覺ld覺覺ndan, s繹zlemenin bitiminde kira tespit davas覺 a癟覺labilecei gibi, s繹zlemenin sona ermesinden evvel de, bedele ilikin h羹k羹mlerin, g羹n羹n koullar覺na g繹re deitirilmesi ilgili mahkemeden istenebileceinden, kira bedelinin y羹ksekliinden dolay覺 s繹zlemenin feshi davas覺 a癟覺lamaz. Ancak ilk s繹zlemenin s羹resi sona ermise veya uzun s羹reli s繹zlemede "uyarlama davas覺" a癟覺lm覺 ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli y羹ksek ise, s繹zlemenin feshi m羹mk羹nd羹r.

K襤RAYA HANG襤 ORANDA ZAM YAPILAB襤L襤R?

Temyiz mahkemesi kararlar覺 ge癟erli olmakla birlikte, kontrat覺n sona ermesinin ard覺ndan konut sahibi daha y羹ksek bir oranda art覺r覺ma gidilmesini isteyebilir, taraflar aras覺 anlama salanmad覺覺 takdirde mahkemeye verilebilir. Konut sahibinin a癟t覺覺 dava kira tespit davas覺d覺r. Kira bedelinin belirlenmesi i癟in mahkeme taraf覺ndan g繹revlendirilen bilirkii b繹lgede incelemelerde bulunur, rayi癟 kira bedelini tespit eder ve mahkemeye bildirir. Bilirkii raporuna istinaden mahkemenin daha y羹ksek bir deer art覺r覺m覺na karar vermesi m羹mk羹nd羹r.

KONUT SAH襤B襤, 襤HT襤YA癟 HAL襤NDE, K襤RACISININ TAHL襤YES襤N襤 襤STEYEB襤L襤R M襤?

6570 say覺l覺 yasa ihtiya癟 iddias覺n覺n ger癟ek ve samimi olmas覺 yan覺nda zorunlu olmas覺 koulunu da aramaktad覺r. ehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davac覺n覺n ihtiyac覺n覺n, zorunlu olduundan s繹z edilemez. Kiralayan覺n halen oturduu ev, konfor ya da metrekare bak覺m覺ndan kirac覺n覺n dairesiyle mukayese edilir, dava edilen yerin vas覺flar覺 羹st羹n ise tahliye karar覺 verilir.

LNCEYE KADAR SREL襤 K襤RA NED襤R?

Her ne kadar kira s繹zlemesinin s羹resi 繹l羹nceye kadar denmise de insan覺n ne zaman 繹lecei belli olmad覺覺 i癟in s繹zleme s羹resiz say覺l覺r. Bu nedenle de ve has覺lat kiras覺 olmas覺 sebebiyle kira balang覺c覺ndan itibaren alt覺 ayl覺k d繹nemlere ayr覺larak son alt覺 aydan, yani bozulmas覺 istenen tarihten alt覺 ay 繹nce kira s繹zlemesini sona erdirme ihbar覺nda bulunularak bu s繹zleme sona erdirilebilir. Sona erdirmeye kar覺n kirac覺 kiralanan覺 boaltmazsa aleyhine boaltma davas覺 a癟覺l覺r.

PENCERE KAPI HAL襤NE DNTRLEB襤L襤R M襤?

Hi癟bir durumda projeye ayk覺r覺 olarak pencere kap覺 durumuna getirilemez. Eer apartman覺n 繹n cephesinde ise d覺 g繹r羹n羹m羹 bozaca覺ndan, plana ayk覺r覺 yer bile deitirilemez.

SOUK HAVA DEPOSU 襤襤N KALOR襤FER PARASI DEN襤R M襤?

ayet s繹z konusu b繹l羹m, projede souk hava deposu olarak g繹sterilmiyorsa, b繹l羹m sahibi kalorifer giderlerine kat覺lmak zorundad覺r.

TAHL襤YE TAAHHT NE KADAR GEERL襤D襤R?

Kirac覺n覺n, konutu, belli bir tarihte, arts覺z olarak tahliye edeceini beyan ettii belgeye "TAHL襤YE TAAHHT" ad覺 verilir. Kirac覺 bu belgeye ramen, taahh羹t ettii tarihte konutu tahliye etmedii takdirde, hukuk sistemimiz, kiralayana, icra takibi ve tahliye davas覺 hakk覺 vermitir. Hukuk sistemimiz, kira s繹zlemesi yap覺l覺rken al覺nan tahliye taahh羹t羹n羹 ge癟ersiz saymaktad覺r. (Serbest iradeyle al覺nmad覺覺, kirac覺n覺n zor durumunda yaranlan覺larak al覺nd覺覺 gerek癟esiyle) Bu nedenle taahh羹t edilen tarih ne olursa olsun, tanzim tarihi kira s繹zlemesinin balang覺c覺yla ayn覺 olan veya 癟ok yak覺n olan tahliye taahh羹tleri hukuken ge癟ersizdir. Tahliye taahh羹t羹ne dayanan icra takibi veya tahliye davas覺n覺n, taahh羹t edilen zamandan en az 1 ay 繹nce a癟覺lmas覺 zorunludur. Aksi takdirde tahliye taahh羹t羹 ge癟ersiz kal覺r. Ayr覺ca dava a癟覺labilmesi veya icra takibi yap覺labilmesi i癟in, taahh羹t tarihinden 30 g羹n 繹nce kirac覺ya ihtar 癟ekilmelidir.

TAPUDA NEDEN ARSA YAZIYOR?

Kat m羹lkiyeti kanununa g繹re cins deiiklii yap覺lmam覺 demektir.

TAPUDA NEDEN TARLA YAZIYOR?

Bir toprak par癟as覺n覺n arsa olabilmesi i癟in imar planlar覺n覺n yap覺lmas覺 gerekir. Tapusunda tarla yazan arsan覺n, imar uygulamas覺 ile gerekli kamu terkleri ve cins deiiklii yap覺ld覺覺nda arsa nitelii kazanacakt覺r.

TARLANIN 1500 M2'L襤K H襤SSES襤N襤 SATIN ALAB襤L襤R M襤Y襤M?

Hay覺r. En az 5000 m2 hisse sat覺覺 s繹z konusudur. Fakat 1500 m2 daha 繹nceden baka bir hissedar ad覺na kay覺tl覺 ise alabilirsiniz. Dier hissedarlar覺n ufa hakk覺 sakl覺d覺r.

TEMERRT 襤HTARI TAHL襤YE SEBEB襤 M襤D襤R?

Kontratta, kira paras覺n覺n kiralayanlar d覺覺nda bir kiiye 繹denmesinin kabul edilmesi, bu kiiye alacakl覺 hakk覺 vermez. Bu ahs覺n 癟ektii temerr羹t ihtar覺 davaya etkili olmaz.

VERG襤LERDEN MUAF OLUNAB襤L襤R M襤?

Evet. irket aktifinde kay覺tl覺 konutun sat覺覺ndan salanacak bedel, sermayeye ilave edilirse, al覺m-sat覺m har癟lar覺 ile KDV ve Kurumlar Vergisi muafiyeti vard覺r. Fakat bunun i癟in baz覺 esaslar覺n yerine getirilmesi gerekmektedir.

YAKIT PARASI KALOR襤FER D襤L襤M襤 SAYISINA GRE ALINAB襤L襤R M襤?

Yak覺t paras覺 kalorifer dilimi say覺s覺na g繹re al覺nabilir, fakat bunun doru ya da en adil yol olduunu s繹ylemek doru olmaz. Apartman覺n 覺s覺nma projesi yap覺l覺rken, dairelerin eit 覺s覺nabilmelerini salamak i癟in kalorifer dilimleri hesaplan覺r. Dolay覺s覺yla arsa pay覺 oran覺na g繹re paylat覺r覺lmas覺 癟ok daha adildir. Eer baz覺 malikler radyat繹rlerine proje d覺覺 dilim ilave ettirmilerse bunlar覺n tespit edilmesi ve s繹kt羹r羹lmesi gerekir.

YNET襤M KA K襤襤DEN OLUUR?

Y繹netimin ka癟 kii olaca覺 y繹netim plan覺 ile belirlenir. 襤ki ihtimal vard覺r, ya y繹netici ad覺 alt覺nda bir kii, ya da y繹netim kurulu ad覺 alt覺nda 3 kii se癟ilir.

YNET襤M PLANINDAK襤 襤YER襤 BAKA AMALA KULLANILAB襤L襤R M襤?

Kat malikleri, gerek ba覺ms覺z b繹l羹mleri, gerek eklentilerini kullan覺rken, birbirlerini rahats覺z etmemek, birbirlerinin hakk覺n覺 癟inememek ye y繹netim plan覺na uymak zorunda olduklar覺ndan, mesela tapuda depolu d羹kkan olarak kay覺tl覺 ba覺ms覺z b繹l羹m羹n baca ve benzeri tesisleri bulunmad覺覺ndan ve bunlar olmad覺覺 takdirde doan rahats覺zl覺klar giderilemeyeceinden, tatl覺 imalat覺 veya pideci olarak 癟al覺t覺r覺lmas覺 ve benzeri faaliyetlerin, rahats覺z edici faaliyetler olarak deerlendirilerek men edilmesi gerekir.

TANER EMLAK OFISI
Adres : Hac覺 Evhaddin Caddesi No.27/B Yedikule-Istanbul TURKEY 34107
Telefon : +90 212 588 85 03 - +90 212 588 29 32  Email : info@taneremlak.com