ALIRKEN...

Gayrimenkul alım-satımı esnasında dikkat edilmesi gereken püf noktaları :

-Emlak ve emlakçı seçimi,
-Emlak fiziki durumu,
-Tapu durumu.

Alınacak konutun tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmelidir...
Kat irtifakının kurulup kurulmadığına, iskanın, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eğer alacağınız emlak inşaa halinde ise müteahhitinin mali durumunu araştırın.

Müteahhitin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan emlak alıyorsanız, müteahhitle sözleşme yaparak, bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli tazminatlar ilave etmelisiniz.

Alacağınız emlak kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını inceleyip, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhütü vermiş ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduğuna dair imzalı bir belge alın..

Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerlendirme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.

ARSA ALIRKEN :

Söz konusu arsanın imar durumunun uygunluğu, dikkat etmeniz gereken en önemli husus. Satıcının sözlü beyanı değil, resmi imar durumu belgesini size göstermesi ya da bir fotokopisini vermesi gerekiyor.

Tapu senedi kontrol edilerek; ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini kontrol ettirmelisiniz.

Arsanın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne giderek, tapu kütüğüne bakıp, arsanın satışı ile ilgili aleyhte şerh olup olmadığını da kontrol ettirmelisiniz.

Alacağınız arsa hisseli arsa ise, alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Parselasyonu yapılmışsa, kroki üzerinde noter tarafından tasdik edilmek suretiyle kime satıldığının belirlenmesi düşünülebilir.

Arsa alırken yatırım düşünüldüğünden, uzmana danışmakta çok büyük faydalar olacaktır. Aksi takdirde paranız boşa gidebilir.

Alınan gayrimenkulün tapudaki ve belediyedeki kayıtlarını kontrol edip bir pürüz olup olmadığı araştırılmalıdır.

Vergi borçlarına da dikkat edilmelidir.

ALTYAPI HÄ°ZMETLERÄ°

Altyapı hizmetleri kanal, su,telefon, elektrik, doğalgaz ve yol olarak sıralanabilir.

Kanal :
Parsel ilgilisi tarafından atıksu projesi hazırlanarak İSKİ Genel Müdürlüğü'ne onaylatılır. Onaylı projeye göre bina atıksu bağlantısı yapılacağı zaman, Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nden kazı izni alınarak işlem sonuçlandırılır.

Yol :
Yol, kadastrol yol belediye tarafından, imar yolu ise yola cepheli parsel sahiplerince yaptırılır. Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nce kontrol edilir. Söz konusu yolların araziye uygulanışı Belediye Harita Müdürlüğü'nce hazırlanan yol durumuna göre yapılır.

Parsel sahiplerince yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası'nın 23. maddesine tabi yollardır. Ancak belediyece yapılması gereken yollar için, yola cepheli parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. İştirak payının yarısı yolun bir tarafındaki parsellerden, diğer yarısı ise diğer tarafındaki parsellerden alınır. Açılacak yol 2960 sayılı Boğaziçi Yasası kapsamında kalıyor ise her parselden tam bedel alınır, yani iki kat uygulama yapılmış olur.

Su :
İnşaat sahipleri İSKİ Genel Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır. İnşaat devam ediyorsa İSKİ Şebeke Şefliği geçici olarak binaya su bağlantısı yapar. İnşaat bitince abone olunur.

Elektrik:
İnşaat sahipleri onaylı elektrik sözleşmelerine göre, TEK ile karşılıklı olarak sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü'nden kazı izni alınarak TEK denetiminde olmak üzere gerekli bağlantı uygulamaları yapılır.

Telefon :
İlgili kurum yani Telekom, kendi teknik koşullarına göre işlem yapar. Altyapı tesisleri için kazı yapılacaksa, belediyeden kazı ruhsatı alınmak zorundadır.

DoÄŸalgaz :
İlgili kurum İGDAŞ, kendi teknik koşullarına göre işlemini yapar. Yapılan işlemler Büyükşehir Belediyesi ile kendi aralarında yapılan protokol çerçevesi içinde yürür. İlçe belediyelerine yalnızca bilgi aktarılır.

APARTMAN GÄ°DERLERÄ°

Dairenin sahibi olduğunuz müddetçe, otursanız da oturmasanız da giderlere iştirak etmek zorundasınız (Kiracınız varsa kiracı). Ödemeler yapılmadığında, yönetici aleyhinizde icra takibi yapabilir, mal varlığınıza haciz koyabilir. Yönetici bunun yanında, sizden faiz talep edebilir. Yöneticinin yapacağı muamelelere karşı sizin savunulacak pek bir hakkınız olmayacaktır ve sonuçta borcunuzu faizi, icra masrafı ve avukat ücreti ile birlikte ödemek zorunda kalırsınız. İşte bu nedenlerle, ortak giderlerden hissenize düşen payı ödemenizde yarar var.

 ARAZÄ°LER

Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan toprak parçalarına arazi denir.

MÜLKİYET ŞEKLİNE GÖRE ARAZİLER :

1. Şahıs Arazileri
2. Hazine (Devlet) Arazileri
3. Köy Otlak, Mera ve Yayla Arazileri

1- Şahıs Arazileri :

Kişiye tapulu olup, kullanım hakkı şahısların istediği biçimde kullanıldığı araziler.

2- Hazine arazileri :

Devletin malı olup, kamu yararına kullanılır. Bazı hallerde şahıslar zilliyet ve işgal yolu ile hazine arazilerini kullanıyor olabilirler. Şahıslar, hazine arazisi olan orman, makilik bölge veya açık arazileri tarıma veya yerleşime açabilirler. Zamanla zilliyet hakkı kazanabilirler.
Zilliyet hakkı; kullanımdan doğan hak anlamındadır.

3- Köy otlak, mera ve yayla arazileri :

Köyün ortak malı olup ortaklaşa kullanılır. Keyfi kullanım yapılamıyacağı gibi zorunlu haller dışında parsellenemez, satılamaz, yerleşime açılamaz.

OLUŞUMUNA GÖRE ARAZİLER :

1. Tarım arazileri
2. Taşlık ve kayalıklar
3. Ormanlar
4. Makiler, fundalıklar
5. Bataklıklar
6. Çöller (kumullar)

Bu arazi parçaları özelliklerine göre yerleşime açılabilir (plan dahilinde imara açılabilir).

Örnek;
Liman, havaalanı, gar, köprü, yol, toplu konut alanları, sanayi bölgeleri gibi.

Tarım Arazileri :
Cinslerine göre 4 bölümde incelenir.

Sulak arazi :
Pirinç, şekerkamışı, vs.

Taban arazi :
Sebze, meyve ve endüstri bitkileri.

Kıraç arazi :
Tahıllar (Buğday, arpa, vs). bakliyatlar yetişir.

Kumlu arazi :
Karpuz, kavun, patates, v.s.

Not :
-Tarım arazilerinde kıymet beyanında, sıralama yukarıdaki gibidir.
- Ormanlar dinlenmiş ve çok kıymetli toprak ihtiva eden arazi olduğundan ormanlar yok edilerek yasal olmayan yollarla tarım alanına dönüştürülmüştür.

Şehir planlamaları yapılırken tarıma elverişli araziler heba edilmemelidir. Özellikle ormanlara zarar verilmemelidir. Mümkünse kıraç kayalık, taşlık, kumul (çöl) araziler ıslah edilerek planlama dahilinde imara açılmalıdır.
Şehir planlaması yapılırken taban araziler yapılaşmaya açılmış ve tarım alanları yok edilmiştir. Devlet; hazine yerlerinin uygun olanlarını bir plan dahilinde imara açabilir, arazileri değerlendirebilir.

ARSA-ARAZÄ° ALIRKEN...

Her şeyden önce almak istediğiniz arsanın tapuda gösterilen arsa olduğuna emin olmalısınız. Bunun için tapu dairesine giderek, kadastrodan arazinin sınırlarını tespit ettirin.

Arazinin önceki durumu hakkında bilgi edinin. Kadastronun geçmediği yerler risklidir. Bunu öğrenmek için belediyeye başvurabilirsiniz.

Arsanın toprağının inşaat yapımına uygun olup olmadığını araştırın. Buna en iyi yanıtı, evinizi inşaa edecek olan müteahhit ya da mimar verecektir. Unutmayın, arazi eğimli ise sondaj çalışmaları için yüklü miktarlar ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Alacağınız arazi hisseli mi, araştırın. Hisseli bir arazi aldığınız takdirde ileride hisse sahiplerini ikna etmekte güçlük çekebilirsiniz. Tapuyu almadan önce kesinlikle ödeme yapmayın.

Kırsal kesimden arsa alacaksanız,
-Köy tapulu
-Tapu tahsisi belgeli
-Hazine arazisi
olmak üzere üç tip arazi olduğunu unutmayın.

En sağlıklı olanı köy tapulu arazileri satın almaktır. Çünkü şahıs tapulu arazilerde tapu tahsis belgeleri, daha sonra belediye tarafından iptal edilebilir. Hazine arazilerinin ise, bir süre sonra elinizden alınabileceğini bilmelisiniz.

ASANSÖR GİDERLERİ

Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi binalarda ortak yerleri kullanmamaktan dolayı bunların masrafına iştirakten kaçınılamaz.

Ancak bunun aksine hükümler yönetim planına konabilir ve böyle bir hüküm de geçerlidir. Çoğunlukla uygulamada gördüğümüz, bu tür bağımsız kat maliklerinin asansör giderlerinden muaf tutulduğudur. Eğer yönetim planında böyle bir madde yoksa, konuyu bağımsız bölüm malikleri toplantısında gündeme getirerek, yönetim planı değişikliği talep edilebilir.

Bu toplantıda adil bir karar alınmazsa, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesine göre, açıkça adalet kurallarına aykırı durumun değiştirilmesi ve adil bir hale getirilmesi için, bulunduğunuz yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir, yönetim planındaki hükmün değiştirilmesini talep edebilirsiniz.

BAÄžIÅžLAMA (Hibe)

Taşınmazın, karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetin devredildiği bir işlemdir.

Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir. Yaşı küçük veya vasiyet altındaki kişilerin taşınmazları veli veya vasilerince bağışlanamaz.

Gerekli belgeler
1. Bağışlanacak taşınmaz mala ait varsa tapu senedi
2. Bağışlayan ve bağışı kabul edenin fotoğraflı nüfus cüzdanları
3. Bağışlayanın bir, bağışı kabul edenin iki adet, en son altı ay içinde çekilmiş 6x4 büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları.

Bağışlanan taşınmaz malın ve mülkiyetten gayri aynı hakların vergide kayıtlı değerinden az olmamak üzere beyan edilen değeri üzerinden binde 30 oranında tapu harç bağışı kabul edenden tahsil edilir. Ayrıca taşınmaz malın varsa veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilir.
Bağış işleminden sonra veraset ve intikal vergisi yönünden Maliye Vergi Dairesine bildirimde bulunulur. Döner sermaye işletmessince belirlenen föy tutarı tahsil ettirilir.

Yukarıda belirtilen belgelerle Tapu Sicil Müdürlüğüne bizzat veya yetkili vekilin müracaatları yeterlidir. İstem üzerine görevlilerce başvuru tutanağı tanzim edildikten sonra resmi senet düzenlenir.

-----

Taşınmazın karşılığında bir bedel olmaksızın mülkiyetinin devredildiği bir işlemdir.
Medeni haklarını kullanma yeterliliğine sahip olan herkes taşınmazlarını hibe edebilir.
Yaşı küçüğün veya vesayet altındaki kişilerin taşınmazı veli veya vasilerince bağışlanamaz.

Hibeyi Kimler Kabul Eder?
Hibeyi medeni haklarını kullanma yeterliğine sahip olanlarla bu hakları kullanama yeterliğinden yoksun olsa bile temyiz kudretine sahip olan herkes kabul edebilmektedir. Ancak, kanuni temsilcileri tarafından (veli, vasi vb.) temsil edilen kişiler kanuni temsilcileri bu işleme rıza göstermemesi halinde kendilerine yapılan taşınmaz hibesini kabul edemezler. Mümeyyiz küçük ve mahcura yapılacak bağışların kabul edilebilmesi için bağışın herhangi bir şart ve mükellefiyete bağlanmış olması gerekir.

Rücu Şartı ile Bağış
Taşınmaz hibesinde kanunun tapu kütüğünde şerhini kabul ettiği tek şart RÜCU şartıdır.

Bu sebeple, rücu şartının dışındaki bir şartın düzenlenecek resmi senette belirtilmesi mümkün olsa dahi (örn. Okul, cami yapımı vb.) bunun tapu kütüğünde şerhi kanaatimizce mümkün olmayacaktır. Hibe eden sadece bağış yapılanın kendisinden önce ölmesi halinde, taşınmazın mülkiyetinin tekrar kendisine döneceğini şart edebilecek bu şartı kütüğe şerh ettirebilecektir.

Veraset ve İntikal Vergisi Yönünden Bağış işlemi :
Esas amacı, karşılığında bir bedel olmaksızın taşınmazın devri işlemi olan bağışa, uygulamada bazen tapu harcının az ödenmesi düşüncesiyle baş vurulduğu görülmektedir. Bazen de taraflar aralarında gerçekten bağış işlemi yapmak istemekle birlikte, ileride bunun bazı sakınca ve külfetler doğuracağı kanısı ile satış yolunu tercih etmektedirler.

Bütün bu düşüncelerin sebebi ; Karşılıksız bir edinme olması nedeni ile, bu edilinen taşınmazların Veraset ve intikal vergisine konu olmasıdır.

Bağış yoluyla edinilen taşınmazların edinen tarafından süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanda bulunarak Veraset ve İntikal vergisinin ödenmesi gerekmektedir. Söz konusu vergi tahsil edilmediği veya başkaca taşınmazların teminat gösterilmediği sürece, bu yolla edinilen taşınmazların bir başkasına devri veya üzerine aynı hak tesisi mümkün değildir. Ancak rücu şartın bağlı olarak yapılan hibeler Veraset İntikal vergisinden istisna tutulmuştur.

ÇEVRE TEMİZLİK VERGİSİ (ÇTV)

Emlak Vergisi, her yıl iki taksitte ödenir. Birinci taksit Mayıs ayının sonuna kadar, ikinci taksit ise Kasım ayında ödenmesi gerekir. Bu aylarda ödenmesi gereken Emlak Vergisi'ne, 4444 Sayılı Kanunla yapılan değişiklikle bir de Çevre Temizlik Vergisi (ÇTV) eklenmiştir. Böylece; Emlak Vergisi ile birlikte Çevre Temizlik Vergisi de ödenir

CÄ°NS TASHÄ°HÄ°

Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın niteliğinin değiştirilerek bir başka nitelikte tapu kütüğüne tescil edilmesidir.
Uygulamada sıkça karşılaşan cins tashihi işlemleri, arsa veya araziler üzerine yeni bina inşa edilmesi veya edilmemesi mevcut binanın yıkılarak arsa haline dönüştürülmesi şeklinde görülmektedir.

Arsa veya araziler üzerine yeni bina yapılması :
Bu halde cins teshidi için, ilgisi kadastro müdürlüğü veya şefliğine müracaatta bulunur. Kadastro müdürlüğü veya şefliklerce önce tescil istem belgesi düzenlenerek ilgilinin beyanı alınır ve mahalline gidilmek sureti ile krokili beyanname tanzim edilir. Tamamlanan işlem tapu sicil müdürlüğüne havale edilir. İşlem tapu sicil müdürlüğünde kütüğe tescil edilmek suretiyle ile yerine getirilir.
Kat irtifakı taşınmazların kat mülkiyetine çevrilmesinde yapılacak cins tashihi için herhangi bir kat maliki veya apartman yöneticisinin müracaatı yeterli olmaktadır.

Mevcut binanın yıkılarak yeni bina inşa edilmesi :
Bu halde, önce tapu kütüğünde taşınmazın niteliğinin arsa olarak tashihi. Kadastro müdürlüğü veya şefliğince binayı gösterir krokili beyanname tanzimi gerekir. Bu durumda, taşınmazın niteliği önce arsaya dönüştürülmeden, bunun için gerekli tapu harcı tahsil edilmeden taşınmazın cinsinin doğrudan bina olarak tashih edilmeyeceği yorumu vardır.

Mevcut binanın yıkılarak arsaya dönüşmesi :
Cins tashihi için ilgililer, kadastro müdürlüğü veya şefliklerine müracaat etmekte, fakat ölçü için zorunlu, olmadıkça teknik elemanlarca yerine gidilmemektir.

EKSPERLÄ°K

Emlak aracılığından sonraki, emlak ticaretinin bir sonraki aşaması Emlak ekspertizliğidir.

Eksperliğe niçin gerek duyuluyor? Sizden ekspertiz raporu isteyen bir kişi, kurum yada kuruluş olabilir. Bir yatırım yapılacak, bir sanayi tesisi kurulacak, işe ilk defa girilecek, firma bile daha ortada yok ve sizden bir ekspertiz raporu isteniliyor.
Kişi kurum yada kuruluşlar yapacakları yatırımın gerçekten doğru yapıp yapmadıklarını ve bir mal alacaklarsa, alacakları bir malın fiyatının gerçekten uygun olup olmadığını ve özelliklerini tam anlamak isterler.

Acaba ben aldanıyor muyum, bunun gerçek değeri ne? kaça satabilirim, sattığım gerçek bedel gerçekten benim aldanmayacağım bir rakam mı, gerçek piyasası rayici midir? diye düşünür.

Piyasa rayicinin dışında malın gerçek değeri nedir? İşte tüm bunları tespit etmek için hazırlanan rapora ekspertiz raporu denir. Ekspertiz raporları, kişiler veya kuruluşlar için son derece hayati önem taşır.

Örneğin :
İcra dairesinde hacizli bir konutun satılacak olan gerçek değeri, ekspertiz değeri, dürüst, gerçekçi bir şekilde ortaya konulmadığı takdirde de satan kişinin, kuruluşun mağduriyetine neden olunacaktır. Buna da kimsenin hakkı yoktur.
İcra dairelerinde fiyatın düşük olduğu varsayılırsa mağduriyet fazladır.

İcra dairelerinden, açık arttırmalardan gerçek değerini satıştan ancak 2 saat önce haberi olarak alanlar var. Yani görmeden sadece ekspertiz raporuna bakılarak alınıyor, ama ekspertiz raporu gerçekçi yapılmadıysa zarar ediliyor.
Ekspertiz raporunda gerçekçi değerlendirme yapılmadığı takdirde, itirazlara neden oluyor, hem kendisi hem de karşısındakiler aldanmış oluyor.

Değer tespit bilgisi denildiği zaman nasıl bir rapor düzenleneceğini raporda nelere dikkat edilmesi gerektiğini de kapsar. En önemlisi tapu kayıtlarıdır. Tapu kayıtlarının üstünde herhangi bir şerh varsa o şerhi tam olarak aktarılmalıdır.

Örneğin tapu kaydı gereken hassasiyetle araştırılmadan bir ekspertiz raporu hazırlandı. İlgili kişi bunu baz alarak satışa girdi. Tapunun üzerinde bir şerh var ve bu şerh de son derece bağlayıcı bir şerh. O zaman alıcı ne yapacak?

Bu konunun bir diğer yönü; Eksperin kesinlikle mühendislik ve inşaat bilgisi olması gerekmektedir. Bir binanın yapısını, betonarmesini kirişlerini tanıması gerekir.

Örneğin bir fabrika binasında kolon aralıkları mesafesinin mutlaka belirtilmesi gerekir. Çünkü sanayiciler, kolon arasındaki mesafelere çok dikkat ederler. Eğer kolonda 4 m. kolon aralıkları varsa ve alıcıyı 6 m. den aşağı kolon aralıkları kurtarmıyorsa, elinde 5.5 m. çapında bir makinesi varsa 4 m. kolon aralıkları olan bir yer satın alırsa alıcı çok zor durumda kalır.

İnşaatın yıpranmasının düşünülmesi gerekir. İnşaatın şu anda bayındırlık birim rakamlarının sürekli takip edilmesi zorunludur. İnşaatın toplam m2'si hesaplanacak. Toplam m2'si ile birlikte bayındırlık birim rakamıyla çarparak, inşaatı çıkaracak buradan inşaatın yıpranma payını düşecek. İnşaatın inşaat olarak maliyeti ortaya koyacakarsanın arsa olarak değerlendirmesi, beyan değerinden başlanarak, çevre rayiçlerinden ve değerini arttıran ve düşüren unsurlarda üzerine konularak arsa değeri tespit edilecektir.

Binanın içinde demirbaş eşyalar varsa, onlar tespit edilecek bunların hepsi alt alta dizilerek gerekçi rakam çıkartılacaktır.

Emlak aracılığı arz ve talepleri birbirleriyle buluşturmaktır. Alım satım yapılıyorsa kar-zarar vardır. Emlakçıyı bağlar.
Diğer bir konu, emlak işletmeciliğidir. Emlakçı bu görevinde kesinlikle taraftır ve yorumunu katar, teklif götürebilir.

Emlak eksperi ise tarafsızdır. Tarafsız bir şekilde raporunu yazar. İnsanları yönlendirmez. Yorum yapmaz. Raporunu koyar ortaya, başka bir konutla kıyaslama veya değerlendirme yapmaz, yüksek veya daha aşağı satılmasına karışmaz. Gerçekçi bir şekilde tarafsız olarak rapor hazırlar.

Emlak aracısı, işletmecisi, büyük ölçüde yönlendirme yapar, Ancak emlak eksperi tarafsız olmalıdır.

EKSPERTÄ°Z

Ekspertiz, uzman tarafından gayrimenkule yönelik değerin ne olduğunun belirlenmesi çalışmasıdır.
(Uzman= Eksper)
- Binanın (gayrimenkulun) kimliği / açık adresi
- Kime ait olduğu / Türü
- Kaç katlı, kaç yaşında olduğu
- Ä°mar durumu, Belediye ve Tapudan sorulur.
- Ulaşım : ulaşım özellikleri araştırılır.
- Gayrimenkulun Fiziki Durumu : Betonarme, kagir, yığma, çelik karkas, ahşap vb.
- Altyapı
- Ä°tibar (bina ve sahibinin)
- Binanın inşaat değeri yukarıda anlatılanlar pozitif ise bir değer oluşur.

Arsa deÄŸeri :
Bina ilk 5 yılı aşmışsa aleyhte puan düşüyor. Arsa değerlendirilmesi yapılırken altyapı, ulaşım vb. puan alıyor.

Binanın Değeri :
Bina inşaat değeri + Binanın arsa değeri
Binanın inşaat kalitesine göre m2 değerlendirmesi bazı ilgili kurumlarca yapılmaktadır. (İnşaat Mühendisleri Odası, DİE yayınları vb).

İnşaatlar 1. Sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf, lüks, süperlüks olarak kategorize edilebilir.

Örneğin: İstanbul'da 1. sınıf bir inşaatın inşaat bedeli 400-450 $/m2'dir.

Lüks olursa, ısıtma- soğutma sistemleri, klima, site oluşu, park, eğlence alanları vb... değerlendirmede devreye girer (600-650$/ m2'dir.)

Teknik altyapı (atık su, yağmur suyu, telefon, doğalgaz hattı vb) içerir.

NOT :
Oda üyelerinin yaptıkları Ekspertizlerde oda onayı, geçerlilik açısından kesinlikle gerekmektedir.

İmar planı olmayan alanlarda yapılaşma şartları vardır
3194 sayılı yasanın ilgili (63-65 md.) maddelerinden:
Bir kadastral yola cepheli olmak koşuluyla, cephe 25 m'den dar olmamak kaydıyla, 5000 m2' den (alanın) küçük olmaması gerekliliğiyle yapılaşma 250 m2'yi aşamaz.

EMLAK VERGÄ°SÄ° BEYANI

Emlak vergisi genel beyanı, her dört yılda bir olmak üzere ilgili belediyelere verilir, Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksit halinde ödenir.
Hisseli taşınmazlarda, hissedarlar hisseleri oranında ayrı ayrı beyanname vermek zorundadırlar.
Taşınmaz üzerinde intifa hakkı var ise emlak vergisi sorumlusu malik değil, intifa hakkı olandır, yani ondan yararlanan sorumlu olacaktır.

Konutuna geçici işletme hakkı verilen kişi taşınmazın alındığı itibaren 3 ay içinde ekleyerek beyanname vermek zorundadır.
Alındığı yılı takip eden yıldan itibaren vergilendirme yapılır. Satan ise satışın yapıldığı takvim yılını aşmamak kaydıyla 3 ay içinde bir dilekçe ile satışı bildirmek zorundadır.
Satışın yapıldığı yılın vergisinin tamamı satana, takip eden yıldan itibaren alana aittir.

EMLAK VERGÄ°SÄ° BEYANNAMELERÄ°

Emlak beyanları, emlakın bulunduğu ilgili belediyenin Emlak Servisine verilir. Emlak Vergisi; tapu kütüğünün adına tescilli emlak veya emlakların devlet veya devlet kurumlarına her yıl belirlenen tutarın yatırılması işlemidir.

Emlak vergileri 3 bölüme ayrılır;

A-) BÄ°NA B-) ARSA C-) ARAZÄ°

Binalar :
İkamet edilen müstakil evler, villalar, apartmanlar, apartman daireleri ve işyerleri olarak, fabrikalar, dükkanlar, hanlar, otel, motel, vs

Arsalar :
İmar planı ile değişikliğe uğramış gerekli parçalara ayrılmış, üzerine yapı yapılabilen alanlardır. Bunların her biri için ayrı ayrı sütununa doldurmak kaydı getirilmiştir. İmar ve ifraz planlarında olabilecek değişiklik beyanı verilir.

Araziler :
İmar planları dışındaki alanlardır.

Araziler 3 tipdir;
A-) Kıraç B-) Taban C-) Sulak

Beyan dönemlerinde komisyon tarafından araziler özelliklerine göre bulundukları mıntıkaya ve mevkiiye göre metrekare beyan değeri tesbit edilir. Bu değerlere göre beyan hesaplamaları yapılır. Tarım arazileri bulundukları bölge ve mevkiiye göre kısıtlamaya tabi olabilirler, bu tür yerler vergiden muaf yerlerdir.

Köylerde bulunan bina, arsa ve araziler köy beyan defterine kaydedilir. bölge ve mevkisine göre vergiden muaftırlar.
Müstakil binalarda kaç adet ve kat var ise her biri beyannamenin sütunlarına ayrı ayrı yazılmalıdır, tek bina halinde yazmak hatalıdır.

GEREKLÄ° EVRAK VE BÄ°LGÄ°LER
- Tapu veya tapular
- Nüfus bilgileri
- Arsa ve arazinin m2 birim deÄŸerleri
- İnşaatın birim m2 maliyeti (İlgili belediyeden öğrenilir).
- Binanın dıştan dışa yüzölçümü
- Bina arsa alanı ve dairenin arsa payındaki metrekaresi
- İnşaatın türü
- Sınıfı (lüks, 1. 2. 3. sınıf gibi)
- Binanın yaşı
- Kalorifer ya da asansör olup olmadığı
- Hisseli ya da tam oluÅŸu.

Evraklar tamamlandıktan sonra emlak beyanı doldurulur. Yeni alınan bir emlaka tapunun bir fotokopisinin de eklenmesi gerekmektedir. Daha önce ilgili belediye sınırları içerisinde emlakımız var ise bundan dolayı bize verilen sicil numarası yeni verilecek beyanın ilgili kısmına yazılmalıdır.

Beyannamemizden muhakkak bir adet arkalı önlü fotokopi almamız gerekir. İlgili tahakkuk fişine göre vergiler ödenir.

Emlak beyanlarında arsa, arazi ve binaları aynı beyana yazamayız. Nitelik ve cinslerine göre beyanlar ayrıdır. Bu durumdu ilgili bayanlara yazmak zorundayız. Emlak beyanlarımızı bulunduğumuz mali yıl içerisinde son üç ayına isabet eden zamanda vermemiz gerekir, aksi halde cezalı duruma düşeriz.

Köylerden aldığımız emlakları muhtar vasıtası ile köy beyan defterine kayıt ettirmemiz gerekir. Ekilen biçilen yerler emlak vergisinden muaftır. (bu sadece mücavir saha dışında, imarsız alanda kalan köylerde geçerlidir.)

MÄ°RAS YOLUYLA EDÄ°NMELERDE
Emlak beyanı doldurduktan sonra iki adet fotokopi çekilmesi gerekir. Bir tanesi kendinde kalmak suretiyle, değerini de belediyeden aslı gibidir diye tasdik ettirmek gereklidir.

Bu beyanı verirken gerekli evraklar;
- Tapu fotokopileri
- Veraset ilamı
- Varislerin isim listesi

Bu evraklar Emlak Beyanına eklemek sureti ile ilgili belediyeye verirken beyanın ön yüzüne .......... varisleri diye yazmak gerekir. Bunun yanında varislerinden bir kişiyi de vergi mükellefi olarak belirtmek gerekir. Bu işlem İŞTİRAK HALİNDE verilen beyan işlemidir.

Ä°NTÄ°KAL Ä°ÅžLEMÄ°
Varisler İŞTİRAK HALİNDE Emlak beyanlarını verdikten sonra intikal işlemine geçebilirler. Yani MÜŞTEREK MÜLKİYET'e dönüştürülürler. Her varisin tapu kütüğüne isimleri ve hisseleri yapılır. Bu işleme İNTİKAL İŞLEMİ denir. Bu tür işlemlerden sonra her hissedar bir sicil numarası alır. Emlak vergilerini buna göre öder.

ZÄ°LLÄ°YETLÄ° YERLERDE BEYAN DURUMU
Bu tür yerlerde genellikle beyanlar köy beyan defterine tabidir ve kadastro geçmemiştir. Belediye'ye bağlı yerlerde Emlak beyanı verme zorunluluğu vardır. Köy beyan defterine kayıtlı gayrimenkullerin tapuya tescil anında 5 yıl geriye giderek belediyeye emlak vergilerini yatırmış olma zorunluluğu vardır.

Eğer zilliyetlikten doğan haktan dolayı kadastro veya tescil yapılma anında Emlak Vergilerinin ödenmiş olması gerekir.

EMLAK VERGÄ°SÄ°

2003 yılında yaklaşık 18 milyon vatandaş emlak vergisi beyannamesi verip; evi, dükkanı, mağazası, arsası ve arazisinin değerini beyan edecek.

1998'de beyan edilen değerler, yasa gereği 1999'da yeniden değerleme oranı kadar, izleyen yıllarda da yeniden değerleme oranının yarısı kadar arttı.

Örnek;

1998'de 100 milyar TL. olarak beyan edilen deÄŸer,
1999'da yüzde 77,8 oranında artarak 177.800.000.000.- TL.
2000'de yüzde 26,05 oranında artarak 224.110.000.000.- TL.
2001'de yüzde 28.0 oranında artarak 286.860.000.000.- TL.
2002'de yüzde 52.3 oranında artarak 436.887.000.000.- TL.
2003'de yüzde 52.3 oranında artarak 665.379.000.000.- TL. oldu.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 73. maddesinde, kira geliri olanların beyan edecekleri yıllık kira tutarının, gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5'inden aşağı olamayacağı belirtiliyor.


EMLAK VERGÄ°SÄ° VE BÄ°LDÄ°RÄ°MÄ°

2002 yılına kadar tapusunu almış, ama beyanda bulunmamış kişiler ne yapmalı?
Eğer 31.12. 2002 tarihine kadar tapu değişiklik bildirimi yapılmamış ve beyan verilmemiş ise bu bildirim 2003 yılı içinde usulsuzlük cezası da ödeyerek yapılabilir.

Tapu değişikliklerinden sonra belediyeye bildirim ne zamana kadar yapılabilir?
Satan ve satın alanda tapuda satış işlemi gerçekleştikten sonra bulundukları yılın sonuna kadar belediyeye gidip bildirim yapmalılar. Satanın vergi mükellefiyeti içinde bulundukları yılın sonuna kadar satın alanınki ise bir sonraki yıl başlar.

İlk taksit tutarı nasıl hesaplanır ve nerelere yatırılabilir?
İlk taksit tutarı önceki yılın emlak vergi değeri, bu yılın yüzde oranınca artırılmak suretiyle, bu değer büyükşehirlerdeki konutlar için binde 2, işyerleri için binde 4, arsalar için binde 6 araziler için binde 2 ile çarparak çıkan tutarın yarısı olarak ödenir.
Ödemeler bağlı bulunan belediyelere yapılabilir.

İkinci taksit tutarının bir farklılığı var mı?
Maalesef var. Hatta 1. taksit neredeyse bir avans niteliğinde. 2. taksidi ödemek için sicil numarasına ihtiyaç var. Bu numara şahsa değil gayrimenkule verilir. Belediyeye sicil numarası ile başvuru yapılır ve ödenecek vergi tutarı öğrenilir bu değerden 1. taksit tenzil edilerek Kasım ayının sonuna kadar ödeme yapılır.

Bugüne kadar hiç emlak vergisi beyanında bulunmamış kişiler ne yapabilir?
Bu kişiler yeni bir bildirim de bulunmak suretiyle önceki yıllarında tahakkuk edecek vergilerini her yıl için %50 fazlasıyla ödemeleri gerekiyor.

ESKÄ° ESERLER

Tarih öncesi ve tarihi dönemlere ait bilim, kültür, din ve güzel sanatlarla ilgili; taşınabilir veya taşınmaz korunması gereken tabii kültür varlıklarıdır.

Yürürlükte olan bu son yasalarla yüzyılın sonuna kadar yapılan eserlerden mimari, estetik, arkeolojik, dini ve tabi hüviyet bakımından özelliği olan bütün eserler fişlenerek koruma altına alınmıştır.

Emlak konumuzla ilgili olarak şahısların alındı bulunan alınıp satılabilir hüviyeti olan; ahşap evler, konaklar, yalılar tarihi mimari özelliğine göre üç gruba ayrılmaktadır.

1. DERECE :
İçinde ve dışında aynen korunması gerekli yapılar.

2. DERECE :
Asıl hüviyetini muhafaza ile birlikte alternatif projeyle ufak tefek yapılar yapılabilen yapılar.

3. DERECE :
Tarihi yapı hüviyetinde; anıtlar kurulunun kabul edilebileceği alternatif projelerle bir takım değişiklikler yapılabilen eserlerdir, yapıtlar TAÇ vasıflı olarak adlandırılırlar.

Anıtlar Yüksek Kurulu; korunması gerekli tabii ve kültür varlıklarını tümüyle mümkün mertebe fotoğraf, film, proje, eski dosya şeklinde fişlemiş ve koruma altına almıştır.

Anıtlar Yüksek Kurulu korunması gerekli tabii, kültür varlıkların restorasyon veya yeniden imarıyla ilgili kanun verebilecek tek mercidir.

İFRAZ (Ayırma)

İfraz tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsellere ayrılmasıdır. Taşınmazların ifrazı, değer artırımı düşüncesi, ayrılan parçaların daha kolay satımı, daha çok da imar planlarının uygulanması nedeni ile yapılır. İfraz işlemi aşağıdaki safhalardan oluşmaktadır.

a) Serbest mühendislerce düzenlenmiş krokili beyannamenin kadastro müdürlüğüne ibrazı,
b) Kadastro müdürlüğünce krokili beyannamenin uygunluğunun kontrolü ve onanması,
c) İşlemin belediye encümeni veya il idare kurallarınca tastiki,
d) Kadastro müdürlüğünce evrakın tapu sicil müdürlüğüne sevki,
e) Tapu sicil müdürlüğünce tapu harçlarının tahsili ve tescili.

İfrazın mahkeme kararı ile yapılması :
Taşınmazları ifrazı mahkeme kararı ile de yapılmaktadır. Genelde bu şekil ifrazlar ortaklığın giderilmesi davalarında görülmektedir. İşlem için kesinleşmiş mahkeme kararının ve mahkemece tastikli ifraz krokisinin ibrazı gerekir.

İmar mevzuatı açısından ifraz işlemi :
İmar düzeni gereği yapılan ifraz ve tevhidlerle, parselasyon planlarının tescili uygulamada geniş bir yer tutmaktadır.

a) Belediye ve mücavir alanlar içerisinde ve dışında imar planı olan yerlerde ifrazı :
İmar planına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi genel hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların, bu kısımlarının ifrazına izin verilmemektedir.

İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifrazların bu plana uygun gerekir. İmar planında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlik ve büyüklükleri yönetmenliklerce belirlenen esaslara göre yapılmaktadır.

b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışındaki, yerleşme alanı dışında kalan (iskan dışı) alanlarda ifraz:
İmar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel 5000 m2'den küçük olamaz.

Not : Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan veya var olan bir yola yapılan ifrazlardan sonra en az 25 m cephesi bulunmalıdır.

c) İmar parselasyon planlarının tescili :
İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içerisinde belediye, dışında ise il idare kurulunca onaylanarak kesinleşmesinden sonra tapu sicil müdürlüğüne gönderildiğinde, malikin veya üzerindeki hak sahiplerinin rızası aranılmaksızın müdürlükçe resen kütüğü tescil edilmektedir. Taşınmazların tedbir veya hacizli olması yapılacak tescile engel değildir.

İfraz işleminin teknik yönü serbest harita mühendisliklerince yapılır. Kadastro müdürlüğünce kontrolü yapıldığından, kontrol hizmeti için tarifede belirtilen miktarda ücret tahsil edilmektedir. Ayrıca döner sermaye bedeli tahsil edilecektir.

Tapu Harcı :
İfraz edilecek taşınmazları emlak vergisi beyan değerinden az olmamak üzere ilgisince bildirilen değer üzerinden tapu harcı tahsil edilir.

Ä°NTÄ°FA HAKKI

İntifa hakkı, taşınmaz üzerinde, bu hakka sahip olan kişiye geniş bir kullanma ve yararlanma yetkisi veren kişiye bağlı bir irtifak hakkıdır. İntifa hakkı sözleşme ve mahkeme kararı olmak üzere iki şekildedir.

MAHKEME KARARI Ä°LE Ä°NTÄ°FA HAKKI TESÄ°SÄ° :
İntifa hakkı, mahkeme kararı ile tesis edilebilir. Tescili ile kesinleşmiş mahkeme kararının tapu sicil müdürlüğüne ibrazı gereklidir.

İNTİFA HAKKININ SÖZLEŞME İLE TANINMASI :
Taşınmaz maliki taşınmazın intifa hakkını herhangi bir kişiye tanıyabilir. İntifa hakkı tanınacak kişiler, gerçek kişiler olabileceği gibi, tüzel kişilerde olabilir. İşlem malik veya temsilcisinin talebi üzerine resmi senet tanzimi suretiyle yerine getirilir.

Ä°NTÄ°FA HAKKINDA SÃœRE VE BEDEL :
Süresiz olarak intifa hakkı tanınmaz, sürenin mutlaka belirtilmesi gerekmektedir. Ancak bu süre gerçek kişilerde en çok ömür boyu tüzel kişilerde ise 100 yıldır.

İntifa hakkı, bedel karşılığında tanınabileceği gibi bedelsiz olarak da tanınabilir. Bedelsiz tanımalarda hibe işlemi uygulanmaktadır.


SONA ERME

Ä°NTÄ°FA HAKKINDA FERAGAT :
İntifa hakkı sahibi söz konusu bu hakkından, kuru mülkiyet sahibi lehine her zaman feragat edebilir. Bunun için bu husus da tapu sicil müdürlüğüne talepte bulunması gerekecektir. İntifa hakkından feragat bedelli olabileceği gibi, bedelsizde olabilir.

Bedelsiz feragatlara hibeye ilişkin hükümler tatbik edilmektedir. Her iki halde de hak sahibinin beyanı üzerine intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir. İntifa hakkından bedelli yada bedelsiz feragatlerden tapu sicil müdürlüğünce tescil işlem belgesi düzenlenmekte resmi senet tanzim edilmemektedir.

SÃœRENÄ°N DOLMASI :
İntifa hakkı belirli bir süre için tanınmışsa sürenin dolması halinde taraflardan birisinin talebi ile kütükten terkin edilecektir.

HAK SAHİBİNİN ÖLÜMÜ-TÜZEL KİŞİLİĞİN SONA ERMESİ :
Hak sahibinin ölümü halinde, bunun veraset belgesi yada nüfus kaydı ile, tüzel kişilerde ise ; tüzel kişiliğin sona ermesine dair yetkili makamlardan alınacak belgenin ibraz edilmesiyle, intifa hakkı tapu kütüğünden terkin edilir.

EMLAK VERGİSİ YÖNÜNDEN İNTİFA HAKKI :
İntifa hakkı sahibi taşınmazın emlak vergisi mükellefidir. Bu sebeple intifa hakkı sahibinin bu hakkı süresince taşınmazın emlak vergisi beyannamesini vermesi taahhuk edecek emlak vergilerini ödemesi gerekecektir.

TAPU HARCI AÇISINDAN DEĞER ORANI :
Tahsil edilecek tapu harçlarının hesabında, taşınmazın emlak vergisi beyan değerinin 2/3'ü intifa, 1/3 çıplak mülkiyet olarak kabul edilmektedir.

Örnek vermek gerekirse;
İşleme konu taşınmazın emlak vergisi beyan değeri 6.000.000.000 TL. ise 4.000.000.000 TL intifa hakkı, 2.000.000.000 TL kuru mülkiyete (çıplak mülkiyet) ayrılacaktır.

Ä°POTEK

Mevcut, ileride mevcut olacak herhangi bir alacağın temini için taşınmazın teminat gösterilmesidir.

Söz konusu alacaklar ;

a) Halen mevcut olan yani malikin veya diğer bir kişinin almış olduğu borç para için, taşınmazın teminat olarak gösterilmesi ,
b) İleride vücut bulacak alacaklara örnek vermek gerekirse satış bayiliği alan bir kimsenin satıcı firmanın kendisine vereceği mallar için taşınmazın teminat göstermesi,
c) İleride olması muhtemel alacaklarda ise alacağın ileride buna sebep olacak bir olaya veya şarta bağlıdır. Buna ölünceye kadar bakma akitlerinde bakım alacaklısının kanuni ipotek hakkı örnek olarak verilebilir.

İpotek tesisi için talepte bulunacak kişi taşınmazın maliki veya temsilcisidir. Bütün tapu işlemlerinde ilgililerden istenecek genel bilgi ve belgelerin yanında, ipotek işlemlerinde ayrıca aşağıdaki hususların bilinmesi gerekmektedir.

a) İpotek alacaklısının adı soyadı, tüzel kişilerde ticaret ünvanı ,
b) Taşınmazın ne miktar için ipotek edileceği
c) İpoteğin müddeti
d) Faizi
e) Derecesi, ikinci ve sonraki derece ipotek tesislerinde, ipoteğe serbest derceden istifade hakkının tanınıp tanınmayacağı

Taşınmazın maliki veya temsilcisinin, bu hususları içerir sözlü talebi üzerine resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem tapu sicil müdürlüğünce yerine getirilir.

Bankalar yardımlaşma sandıkları gibi kredi veren kurumların Tapu sicil müdürlüğüne ipotek tesisi için yazıları varsa bu yazılar ilgilinin imzası alınmak sureti ile işleme konur.

Ä°potek belgesi :

İşlemin tamamlanarak ipoteğin tapu kütüğüne sicilinden sonra tescilin yapıldığını gösterir ipotek belgesi, düzenlenerek ipotek alacaklısına verilmektedir. İpotek belgesi kıymetli evrak niteliğinde olmayıp sadece tescili yapılan ipotekle ilgili bilgileri içerir

Yabancı para ile ipotek tesisi :

Yabancı para ile ipotek tesis için aşağıdaki hususların bulunması gerekmektedir.
Bunlar ;
- İpoteğe konu kredinin dış kaynaklı kredi olması,
- Kredi süresinin 5 yıl veya daha fazla olmasıdır.

Bu halde her ipotek derecesinin ifade ettiği miktar, yabancı para cinsinden gösterilebilmektedir. Ancak söz konusu yabancı para her türlü yabancı para olmayıp Hazine Müstaşarlığınca belirlenen dövizlerdir. ABD doları (USD), EURO gibi...

Aynı ipotek derecesinden birden fazla yabancı para türü kullanılarak ipotek tesisi mümkün olmadığı gibi, Mahfuz meblağ (saklı pay) tutulması ve derecenin boşalmasından dolayı sıra oluşması halinde de, derece içerisindeki her bir sıra için aynı yabancı para cinsinden ipotek tesis edilecektir.

Yabancı para ile tesis edilmiş ipoteğe ait derecenin boşalması halinde yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı diğer para üzerinden ipotek tesisi mümkün olabilecektir.

Türk parası ile tesis edilmiş ipoteğe ait derecenin boşalması halinde, yabancı para değerinin ipoteğin ilk tesisindeki Türk parası değerini geçemeyeceği hususu düzenlenecek resmi senede yazılması halinde, bunun yerine tescil edileceği tarihteki Türk Lirası karşılığı yabancı para üzerinden ipoteğin tesisi mümkün olacaktır.

Yabancı para ipoteği tesisi için ödenecek (Muafiyet olmaması halinde) tapu harcı ve damga vergisinin hesabı ile yabancı ve Türk parası karşılıklarının hesabında merkez bankası döviz alış kuru esas alınmaktadır. Bu husus resmi gazeteden veya merkez ve ziraat bankası şubelerinden tespit ettirilebilmektedir.

Ä°ÅžYERÄ° KÄ°RALARKEN...

İş yeri olarak kiralamalarda genel uygulama, kira bedelinin net olarak saptanarak kontratta belirtilmesidir. Yürürlükteki kanuna göre, kiracı kira bedeli üzerinden yüzde yirmi stopaj ödemekle yükümlüdür.

NET Kirası 500.000.000.- TL olan bir işyerinin BRÜT kirası nedir?

Kira bedeli 500.000.000.- TL x Stopaj 0.20 = 100.000.000.- TL
500.000.000.- TL + 100.000.000.- TL = 600.000.000.- TL olur.


BRÜT Kirası 500.000.000.- TL olan bir işyerinin NET kirası nedir?

Kira bedeli 500.000.000.- TL x Stopaj 0.20 = 100.000.000.- TL
500.000.000.- TL - 100.000.000.- TL = 400.000.000.- TL olur.


Bu konu ile ilgili olarak kontratta şu şekilde bir madde konulmasında yarar vardır;
Kira bedeli net olup, kiracı netten brüte giderek hesaplanacak gelir vergisi ve fon payını ödemekle yükümlüdür.

KAÇAK KAT

İmar mevzuatını altüst eden ve adına kısaca İmar Affı denen yasalar serisi hemen her yıl çıkarılmaktadır. Uygulaması son derece zor olan ve bazen yerleşmiş hukuk kavramlarına ters de düşebilen bir mevzuattır.

Buna bağlı yatırım kanunları hakkında Yargıtay'ın muhtelif içtihatları, özetle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri yürürlükten kaldırılmadıkça, şu anda bu kanuna tabi binaların ortak yerlerinin işgali, İmar Affı mevzuatına girmemektedir. Bu uygulumalar hakkında idari yargı yoluna gidilmesi mümkündür. Ancak sonuç alınması 3 yıldan aşağı değildir.

KADASTRO

Taşınmazın malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirleyerek hukuki durumlarını saptamak için yapılan işlemlerin tümüne Kadastro denir.

Toprak vergisinin adalet ilkesine dayalı olarak saptanabilmesi ile bireylere ilişkin özel toprakların genişlik ve çeşidini, durum ve değerini belirleme işlemidir.

Kadastro taşınmaz malların plan, kroki, kayıt, defter ve kütükler gibi belgelerle sınırlarını saptar. Kadastro düzenli bir tapu sicil sistemi kurmak amacı ile yapılır. Türkiye'de kadastro işlemleri tapu ve kadastro yapılacak bölgeler ana plana uygun olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlülüğünün önerisi ve ilgili bakanın onayı ile belirlenir.
Kadastrosuna başlanacak bölgeler en az bir ay önceden resmi gazetede, radyoda ya da televizyonda, varsa yerel gazetede duyurulur.

Kadastro bölgesindeki her köy, belediye sınırları içindeki her mahalle kadastro çalışma alanıdır. Kadastro işlemini yapacak ekip, en az iki kadastro teknisyeni, mahalle ya da köy muhtarı ile 3 bilirkişiden oluşur.

Kadastro teknisyenleri, hazır bulunan mal sahipleri önünde, varsa harita, tapu ve vergi kayıtlarıyla öteki belgeleri bilirkişi ve muhtarın bilgisinden de yararlanarak inceler ve her taşınmaz mal için kadastro tutanağı düzenler.
Kadastro tutanağında taşınmaz mallar sınırlandırılır ve hak sahipleri belirlenir. Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra yapılan tespitlere itiraz edebilir. İtirazlar kadastro komisyonunda incelenir.

Çözümlemeyen konularda kadastro mahkemesi görevlidir. Kadastro müdürü tutanaklara dayanarak askı cetvelleri düzenler. Bunları 30 gün süre ile ilan ettirir. İtirazı olanlar ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde dava açabilirler.

Süre geçtikten sonra dava açılmayan kadastro tutanaklarındaki sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.
Kadastro müdürünün onayladığı kesinleşmiş tutanaklarla kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları en geç üç ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir. Kadastrosu tamamlanan dayanılarak kadastro ve tapu işlem müdürlüklerinde işlem yapılamaz.

Kadastro mahkemesi, kadastrosu yapılan yerlerdeki taşınmaz malların durumları ile ilgili hukuki uyuşmazlıkları çözümleyen mahkemedir.

Kadastro müdürlükleri veya şeflikleri kadastro geçmiş yerlerde imar planı içinde veya imar planları dışında kalan gayrimenkullerin özel olarak sınır tespitlerini yapar.

Birden fazla gayrimenkule sahip kişiler için birbirlerine sınır iseler tevhid (birleştirme), imar alanlarda ifraz (ayırma) işlemleri ile plan örneği (koordineli çap) Röperli kroki gibi belgeleri vermeye yardımcı olurlar.

KAMULAÅžTIRMA

Anayasanın 46. maddesi :
"Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usüllere göre kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedelinin hesaplanma tarz ve usülleri, kanunla belirlenir. Kanun, kamulaştırma bedelinin hesaplanma bedelinin tesbitinde vergi beyanını, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, taşınmaz malların birim fiyatlarını ve yapı maliyet hesaplarını ve diğer objektif ölçüleri dikkate alır.

Bu bedel ile vergi beyanındaki kıymet arasındaki farkın nasıl vergilendireceği kanunla gösterilir.

Kamulaştırma bedeli, nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi yeni ormanların yetiştirilmesi kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan topraklarının bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanununun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süreci 5 yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir ve peşin ödenmeyen kısım, devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz oranına bağlanır.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli peşin ödenir.

Anayasanın 46. maddesi, kanuna atıfta bulunuyor. Daha önce 6830 sayılı kamulaştırma yasası 1983'e kadar uygulandı. Fakat yasadaki bazı eksiklikler tesbit edilerek 4/11/1983 tarihinde kabul edilen 2942 sayılı kamulaştırma yasası çıkartıldı. Yasanın dayandığı temel kaynak ise anayasadır.

Kamulaştırma kanunu 41 maddeden oluşur, diğerleri geçici maddelerdir.

Madde 1 :
Amaç ve kapsam.

Madde 2 :
Kanunun uygulanmasındaki idare.

Madde 3 :
Kamulaştırmanın şartları vardır. Kesinlikle kamulaştırmanın yapılabilmesi için anayasa 46'da saydığımız kamu kurum ve kuruluşları kamulaştırma yapma yetkisine sahiptirler. Bunların dışında kamulaştırma yapamaz.

Madde 4 :
İrtifak hakkı ile ilgilidir. Bir taşınmaz malın kamulaştırılması yerine o taşınmaz malın derinliğine, hem üst kısımda, hem de zemin altında belli bir derinlikte belirtmek zorunluluğu vardır.

Madde 5 :
Kamu yararı verecek merciler :
a-00) Kamu idareleri ve kamu tüzel kişileri;
a-01) 3. maddenin 2. fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık.
a-02) Köy yararına kamulaştırmada köy ihtiyar kurulu.
a-03) Belediye yararına kamulaştırmada belediye encümeni.
a-04) İl özel idaresi yararına kamulaştırmada belediye encümeni.
a-05) Devlet yararına kamulaştırmada il daimi encümeni.
a-06) Y.Ö.K. yararına kamulaştırmada Y.Ö.K.
a-07) Üniversite, T.R.T., Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmada yönetim kuralları.
a-08) Aynı illere bağlı birde çok ilçeye bağlı köyler ve belediye yararına kamulaştırmada ilçe idare kurulu.
a-09) Bir il sınırı içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmada il idare kurulu.
a-10) Aynı illere bağlı birden çok kamu tüzel kişileri yararına kamulaştırmada bakanlar kurulu.

Madde 6 :
Onay mercii :
Kamulaştırmanın yapılabilmesi için kamu yararı kararının alınması lazımdır. Kamu kararı alınmaz, fakat o ilgili yerde, o işe yönelik daha önceden belirlenmiş imar planları varsa bu sefer kamu yararı kararı alınması yerine imar planlarına dayanarak sadece kamulaştırma işlemine başlama kararıdır. İmar planı kapsamı dışındaysa yapılacak olan hizmetler, kamu yararı kararı; imar planı dahilinde ise ve imar planında o işe yönelik ayrılmış ve özel kişiler adına tescilliyse imar planına dayanılarak bu yerlerde kamulaştırma yapılabilir.

Madde 7 :
Kamulaştırmadan önce yapılacak işlemler ve şerh idaresi :
Kamulaştırma yapan idare önce o malın sınırlarını belirleyen yani kadastro paftasını alması gerekir. Amacı ne ise o taşınmazın bir kısmını veya tamamını ise ona göre planını hazırlar. Kamulaştırmanın başlaması için kamu yararına bir işlemin başlaması gerekir. Daha sonra ilk iş olarak sınırlarının belirlenmesi, kadastrodan alınacak paftalar. Arsanın sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsinin ölçekli planı yapılır veya yaptırılır. Ardından taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa bunların zilyetlerini yada bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirilir. İlgili vergi dairesinin isteği üzerine vergi dairesinden adres istenir ve vergi beyanları alınır.

KAT Ä°RTÄ°FAKI

Gerekli Belgeler :

1- Dilekçe :
Arsa maliki veya bütün paydaşlarca imzalanmış, tüm bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri, değerleri ile orantılı arsa paylarının gösterilmiş olması gerekir.

2- Genel inÅŸaat projesi :
Belediyece onaylanmış inşaat projesi. Projede her katın ayrı ayrı gösterilmesi gerekir.

3- Vaziyet Planı :
Genel inşaat planında vaziyet planı yer almışsa ayrıca ibrazı istenmez. Vaziyet planı binanın arsa içindeki konumunu, yol, yeşil alan, spor tesisleri, ortak yerler ve benzeri durumlarını gösterir plandır.

4- Yönetim Planı :
Bütün sayfalarının maliklerce imzalandığı ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen plandır.

5- Liste :
Bağımsız bölümlerin niteliklerini gösterir, tüm bağımsız bölümlerinin kapı numaralarının sırayla yer aldığı, bütün maliklerce imzalanmış, noter tarafından onaylanmış liste.

6- Maliklerin fotoğraflı nüfus cüzdanları.

7- Maliklerin ikişer adet son 6 ay içinde çekilmiş fotoğrafları.

Kat irtifakı kurulması herhangi bir vergi veya harca tabi değildir.

KAT KARÅžILIÄžI ARSA

Kat karşılığı şeklinde verilmesi gereken bir arsanın öncelikle niteliklerinin bilinmesi gerekir.

TAPU :
Mal sahibi ile görüşmede alınması gereklidir. Tapu kütüğünden yapılan araştırma neticesinde ilgili emlakın üzerinde sırası ile çalışma yapmak gereklidir. Tapu kütüğünden herhangi bir kısıtlayıcı neden (icra-ipotek-borç) olmamalıdır.

ARSA METREKARESÄ° :
Kat karşılığı vermeyi planlanan arsanın metrekaresi önemlidir. Zira bu arsaya kaç metrekare oturumlu inşaat yapılabiliyor, her katta kaç metrekareden kaç daire olabiliyor, arsanın düz ve meyilli oluşu ve kot farkının oluşu dikkat edeceğimiz hususlardır.

BULUNDUÄžU MAHAL :
Arsanın bulunduğu mahal değer bakımından oldukça önemlidir. Bu arsa sokak içerisinde ise satışa arzı, değerlemesi, ulaşım ile ana arterlere yakınlığı uzaklığı, sokağın genişliği, otopark sorunu kat karşılığı verileceği anda değer artışında etki eder. Cadde, bulvar ve meydanlarda oluşu, satış kolaylığının getireceği avantaj, ulaşım, adres bulma, nitelikli inşaat yapımı zorluğu, otopark sorununun olmayacağı işyeri, pasaj ve merkez binaların yapılma şekli ve alternatif üretime açık olması nedeni ile kolay pazarlanabilmesi bize ve arsa sahibine fayda sağlayacaktır.

Ä°MAR DURUMU :
Elde bir yılı geçmemiş, alınmış bir imar varsa bu imar geçerlidir. Eğer bir yılı geçmiş ise ilgili belediyeden kontrol etmek ve yenilemek gerekir. Bu ise yenileme harcını yatırarak olur. Mal sahibi yönlendirme ve müteahhide doğru bilgi verebilmemiz için imar durumundaki ifadeleri iyi bir şekilde incelememiz gerekir. Aksi takdirde sonradan çıkan yanlışlıklar ve eksik bilgilerin sorumluluğu size yüklenir.

TAKS VE KAKS DURUMU :
İmardaki TAKS ve KAKS'ın iyi incelenmesi gerekir. İnşaatın kaç metrekareye oturacağı, kaç metre yükseklikte (kaç kat) olacağı bunlara bağlıdır.

YÖRENİN ARSA METREKARE FİYATI :
Arsanın bulunduğu yöreyi iyi bir şekilde araştırılıp bilgi sahibi olunmalıdır. Arsa fiyatları yapılacak inşaattaki maliyeti etkileyeceğinden bunun değerlendirmesi çok iyi yapılmalıdır.

ARSANIN; BÄ°NALI VEYA BOÅž OLMASI :
Arsa binalı ise tüm maliklerin yeniden kat karşılığı verilmesi hususunda fikir birliğine varmaları gerekir. Bu durumda tüm maliklerin rıza göstermesi gerekir. Bir kişi bile rıza göstermez ise bu işlem yapılamaz. Yüklenici ile tüm malikler anlaşır ise yüklenici inşaat bitene kadar bu maliklere ya kiralık yer temin eder yada kira paralarını her ay veya toptan bir şekilde öder. Bu karşılıklı anlaşmaya bağlı bir işlemdir. Arsa boş ise yukarıda bahsedilen koşulları yerine getirmeye gerek yoktur.

YÃœKLENÄ°CÄ° (MÃœTEAHHÄ°T) :
Kat karşılığı arsanın verilmek istendiği yüklenicinin çok iyi tanınması gerekir. İnşaat sektöründe meydana gelen bir çok üzücü olay hem bu meslek grubundaki insanları hem de hizmet kuruluşlarını çok üzmektedir. Bu nedenle yüklenicinin mali durumunu ve yapmış olduğu inşaatları bilmemiz gerekir. Eğer yükleniciyi tanımıyorsak iyi bir araştırma yapmalıyız.
Bunun içinde bankalar, iş sahipleri ve çevrelerinden referans almamız gerekir.

Olumlu referanslar alındığı takdirde çalışmalara başlanmalıdır. İşte tam burada aracı kuruluşlara büyük sorumluluklar düşüyor. İyi olur Allah'tan kötü olur kuldan felsefesi ile hareket ile biz işimizde çok titiz ve dikkatli olmalıyız. Bütün bu çalışmaların ışığında işlemler olumlu ise bu iş bizi sözleşmeye yani kat karşılığı sözleşmenin yapılmasına yönlendirir.

SÖZLEŞME :
Kat karşılığı sözleşmesini yapmak için arsa sahibi veya arsa sahipleri ve yüklenici % şeklinde anlaşmaları inşaatta kullanılacak malzemeler, zaman, ipotek, devir şekli, süre, bedel vs. şartları ihtiva eden sözleşme örneği önceden verilir ve incelenir.
Bu incelenmeye aracı kurum varsa avukat, arsa sahibi, yüklenici inceler. Eklentiler var ise eklenir, çıkarılacaklar var ise çıkarılır. Böylece inşaatın yapım şartları ortaya çıkar. Anlaşılan % oranına göre hangi dairelerin kime ait olacağı gösterilir ve hisselerini de belirlemek kaydı ile liste hazırlanır. Tapu, arsa sahibi, sahipleri ve yüklenici cüzdanları ve ikişer adet resim ile (son 6 ay içinde çekilmiş olarak) notere müracaat edilir. Noterde bu sözleşme yazılır ve imza altına alınır. En az iki suret olarak hazırlanabilir.

Bu işlemler hazırlanırken özellikleri varsa özelliklerini ilave etmek üzere apartman yönetim planı da hazırlatılır. Bu hazırlatılan yönetim planına tüm maliklerin uyması kat mülkiyeti kanununa göre zorunludur. Bu işlemler noterde imza altına alındıktan sonra tapuya gidilir.